Programma Wonen
Omschrijving
Dit programma betreft de ontwikkeling en uitvoering van het Nijmeegs woonbeleid.
Onze strategische keuzes zijn verwoord in de Woonvisie 2010-2020: een ongedeelde stad en bewoners binden. In een land met groeiende en krimpende regio’s is Nijmegen, in het stedelijk netwerk van de stadsregio, één van de steden die de komende periode bevolkingsgroei zal kennen. De woningvraag die hier mee samenhangt moet de komende jaren worden ingevuld. Dit vereist een gedifferentieerd woningbouwprogramma in de stad, gericht op een mix van centrumstedelijke en stadsbuurtmilieus en meer groenstedelijke woonmilieus. Op basis van de Woningmarktverkenning uit 2010 hebben we in 2012 de kaders voor de planning en programmering van het nieuwbouwbeleid geactualiseerd in de nota Stedelijke (her)programmering Woningbouw.
De gevolgen van de economische recessie spelen ons daarbij wel parten. De woningmarkt is goeddeels ingestort, en vertoont amper tekenen van herstel. Banken zijn strenger bij hypotheekverstrekking, en wijzigingen in de hypotheekrenteaftrek maken kopers kopschuw. Ontwikkelaars stellen investeringsbeslissingen uit, en woningbouwprojecten vertragen. De bezuinigingen van het kabinet tasten ook de investeringsruimte van de woningcorporaties aan. Met de Nijmeegse corporaties zijn afspraken gemaakt om de effecten hiervan zoveel mogelijk te beperken zonder de betaalbaarheid van het wonen geweld aan te doen. Ondanks deze ronduit ongunstige omstandigheden slagen we er in Nijmegen goed in om de woningproductie op peil te houden, en meer dan dat: 560 woningen in 2010, 760 woningen in 2011 en bijna 1.300 in 2012. Oorzaken zijn vooral dat een aantal grote projecten de afgelopen periode uit de pijplijn zijn gekomen (o.a. Sperwerstraat, Malderborgh), de corporaties door bouwen in de herstructurering, en de bouw in de Waalsprong wel in tempo is afgenomen maar niet is stilgevallen.
In 2013 wordt het nieuwe regionale woonruimteverdelingsbeleid van kracht. Aan de voorbereiding van het nieuwe beleid hebben we actief bijgedragen. Andere taakvelden zijn de herstructurering van delen van de bestaande woningvoorraad, het stimuleren van wonen boven winkels, en de huisvesting van een aantal met name genoemde doelgroepen: mensen met een zorgbehoefte en studenten.
Het programma is voor realisatie afhankelijk van andere partijen. Wij sturen actief door inbreng bij overleggen met ontwikkelaars, corporaties, zorginstellingen, stadsregio, en onderwijsinstellingen als Universiteit en Hogeschool en maken concrete afspraken met deze partijen.
Het programma Wonen kent een sterke relatie met de programma’s Ruimte & Cultuurhistorie, Klimaat & Energie, Grondbeleid, en Zorg & Welzijn.
Maatschappelijk effect
Het programma wonen levert een bijdrage aan de aantrekkelijkheid van de stad door de huidige en toekomstige inwoners van Nijmegen te laten wonen in een positief gewaardeerde woonomgeving. Goed wonen is een cruciale voorwaarde voor leefbare en vitale buurten en wijken. Dat dit werkt blijkt uit de stads- en wijkmonitor. Daarnaast is van belang dat een goede woonkwaliteit bijdraagt aan de economische aantrekkelijkheid van de stad. Onze nieuwbouwopgave is gericht op het inlopen van het woningtekort. En de herstructurering van delen van de bestaande voorraad verbetert kwaliteit en leefbaarheid in de wijken. We willen een ongedeelde stad zijn met een gedifferentieerd woningaanbod op stedelijk niveau en met variatie op wijkniveau. Goede kwaliteit en energiezuinigheid zijn daarbij belangrijk. Met het toevoegen van combinaties van wonen en zorg wordt rekening gehouden met de vraag van de ouder wordende bevolking en de extramuralisering. Het realiseren van woonruimte voor jongeren en studenten draagt bij aan de aantrekkelijkheid van Nijmegen als stad om te studeren. Ook dat is een belangrijke voorwaarde voor stedelijke vitaliteit en dynamiek. Zolang er schaarste is, is woonruimteverdeling een maatschappelijk belang. Vrijkomende woonruimte in de voorraad van de woningcorporaties wordt op transparante en rechtvaardige wijze verdeeld. Bijzondere en kwetsbare doelgroepen krijgen daarbij extra aandacht.
Het programma wonen kent sterke relaties met de programma’s Ruimte & Cultuurhistorie, Zorg & Welzijn, Klimaat & Energie, Grondbeleid, en Wijken.
Realisatie woningbouwprogramma
Wat willen we bereiken
We willen woningen blijven bouwen om aan de vraag te voldoen en de dynamiek in de stedelijke ontwikkeling te behouden. Dat valt op dit moment niet mee door de voortdurende crisis op de woningmarkt. De nota Stedelijke (her)programmering Woningbouw vormt het kader voor de planning en programmering van de woningbouw. Samen met de woningcorporaties zoeken we naar vernieuwing en een betere aansluiting van het aanbod op de vraag uit de markt. Maar de realisatie is mede afhankelijk van de economische situatie. Dat maakt de woningproductie voor 2013 en de jaren daarna onzeker. Voor 2013 lijkt realisatie van 900 woningen haalbaar. De bouw daarvan is voor een deel al in 2012 gestart. Dat is een relatief hoog aantal. Het zijn voor een groot deel huurwoningen. Die hebben niet te maken met voorverkooppercentages alvorens de bouw start, zoals bij koopwoningen wel het geval is. In de bestaande stad gaat het o.a. om projecten in het Waterkwartier en Willemskwartier, in het centrum het Hertogplein en Plein 44, en aan de rand van Bottendaal de Principaal. Maar ook in de Horstacker en Hatert worden in 2013 nieuwbouwprojecten opgeleverd. In de Waalsprong vordert in het deelgebied Laauwik de bouw gestaag. Meer vraaggericht bouwen kan de verkoop van woningen verbeteren. Daarom is er meer aandacht voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap, conform de nota Particulier Opdrachtgeverschap uit 2010. Zowel in Nijland als in het nieuw te ontwikkelen gebied Vossenpels Zuid wordt hieraan, samen met de GEM Waalsprong, invulling gegeven.
We blijven actief sturen op tempo en kwaliteit in de productie. Met de woningcorporaties zijn afspraken gemaakt om de productie van goedkope huurwoningen op peil te houden, ondanks hun afnemende investeringsruimte als gevolg van maatregelen van het kabinet.
Wij willen verder appartementen realiseren in het kader van wonen boven winkels. En om het tekort aan woonruimte voor studenten en jongeren op te lossen werken we in 2012 verder aan de realisatie van totaal 1.250 studenteneenheden voor 2015. Daarmee wordt een kwart van de extra taakstelling van nog eens 1.000 eenheden voor studenten uit het Coalitieakkoord ingevuld. Meer lijkt, zoals onderzoek door de instellingen voor hoger onderwijs en de SSHN aantoont, vooralsnog niet noodzakelijk. Maar we volgen de vraag- en aanbodontwikkelingen op de voet. Daarnaast werken we mee aan de bouw van een aantal particuliere projecten voor jongeren en studenten.
Wat hebben we bereikt
In 2013 zijn in totaal 1.000 woningen opgeleverd. Dat zijn er 100 meer dan destijds begroot. Dat is een mooi resultaat, zeker gezien het feit dat de woningmarkt nog steeds niet is hersteld. Prijzen dalen nog steeds, zij het minder hard, en banken zijn onveranderd streng. Starters hebben hier last van. Doorstromers raken hun koopwoning slecht kwijt. Maar het aantal verkopen is wel wat gestegen. De productie bestaat voor bijna een derde (329 stuks) uit koopwoningen. In 2012 was dat nog 25%. De rest zijn huurwoningen waarvan het gros in de sociale sector (488). De meeste woningen zijn opgeleverd in de bestaande stad, 619 in totaal. Onder andere op Plein 44 en in het project Onder Onnes. In de Waalsprong vordert de productie langzaam maar gestaag. In 2013 zijn daar 381 woningen opgeleverd, 100 meer dan in 2012. In de Vossenpels, waar ruimte is voor zelfbouwers, zijn in 2013 114 kavels verkocht (maar nog niet door de GEM geleverd) . Hiervan zijn er 26 verkocht voor betaalbare zelfbouw met de regeling IBBN, en voor 60 eenheden en 12 koopwoningen zijn kavels verkocht voor de twee projecten van woongroepen IEWAN (Initiatiefgroep Ecologisch Wonen Arnhem Nijmegen) en MGW (MeerGenereratieWoningen). Deze twee projecten gaan nu definitief door met een bijdrage van de provincie van 5 ton. Zelf ondersteunen we dit met 3 ton. Talis, die als ontwikkelaar optreedt, neemt de rest van het onrendabele deel voor zijn rekening. Het actief stimuleren van wonen boven winkels is in 2013 beëindigd, met de oplevering van de laatste 47 appartementen en 12 eenheden. Het beleid is 10 jaar succesvol geweest met totaal 300 toegevoegde appartementen.
Indicatoren
| Realisatie woningbouwprogramma | Realisatie 2012 | Doelstelling 2013 | Realisatie 2013 |
| 1.1 Aantal woningen | 1250 | 900 | 1000 |
| 1.2 Aantal woningen in bestaande stad | 970 | 500 | 619 |
| 1.3 Aantal woningen in Waalsprong | 280 | 400 | 381 |
| 1.4 Toevoegingen goedkope huurwoningen | 665 | 300 | 488 |
| 1.5 Toevoegingen goedkope koopwoningen | 45 | 175 | 54 |
| 1.6 Aantal appartementen wonen boven winkels | 13 | 15 | 47 |
Wat hebben we ervoor gedaan
Ook in de lastige marktomstandigheden van 2013 hebben we vanuit onze gemeentelijke rol actief bijgedragen aan de voortgang van de woningproductie. Voor nieuwe locaties zijn werkbare ambitiedocumenten opgesteld. Het proces van
bestemmingsplannen en vergunningen voor de bouw is op orde. In maart is een goed bezochte Woonbeurs gehouden met bijna 1.500 bezoekers. Ontwikkelaars en makelaars presenteerden hier het actuele aanbod aan nieuwbouwwoningen. Verder zijn er in 2013 71 startersleningen verstrekt (87 aangevraagd, 8 afgewezen 8 nog in behandeling), en zijn voor de regeling voor betaalbare zelfbouw (IBBN) 16 aanvragen ingediend en in behandeling genomen. Met deze regelingen worden mensen direct geholpen. In de bestaande bouw levert het ook een verhuisketen van gemiddeld 4 verhuizingen op waardoor er meer dynamiek op de markt ontstaat. De resultaten van het woningmarktonderzoek WoON2012 en onderzoeken van Fakton en het EIB zijn vertaald naar een actuele richtinggevende strategie voor de woningbouwprogrammering in de komende periode. Besluitvorming hierover volgt begin 2014. De regeling voor de IBBN starterslening is uitgebreid naar de hele Waalsprong, maar blijft gelimiteerd op 30. Voor 2014 zijn dan naar verwachting nog 14 leningen beschikbaar, omdat niet alle IBBN kavelkopers uiteindelijk een lening nodig hadden.
Studenteneenheden en woonservicegebieden
Wat willen we bereiken
Voor studenten realiseren we tussen 2010 en 2015 1.250 eenheden om de groeiende vraag op te vangen. De SSHN is daarbij onze partner Overigens woont 75% van de uitwonende studenten op de particuliere kamermarkt. Op die particuliere markt zijn door de recessie ook andere marktpartijen zich gaan richten op het segment jongeren/studenten. Deze initiatieven zijn welkom zolang ze voldoende kwaliteit op de juiste locatie toevoegen. In dat geval vergroten ze de kwaliteit van het aanbod voor jongeren en studenten en verdringen ze slechter particulier kameraanbod. Kansen die zich voordoen om bestaande gebouwen te transformeren tot huisvesting voor studenten en jongeren, zoals Mariënbosch, Sonnehaerdt en Villa Karel, willen we daarnaast blijven benutten.
De extra taakstelling voor nog eens 1.000 studenteneenheden uit het Coalitieakkoord is met een productie van 1.250 eenheden door de SSHN voor een kwart ingevuld. Meer lijkt vooralsnog niet noodzakelijk. Dit blijkt uit ramingen van de instellingen voor hoger onderwijs. Wel houden we de vinger scherp aan de pols, want bij de prognoses van de vraagkant spelen veel variabelen een rol. We willen een stedelijke dekking van woonservicegebieden. Er moet een voldoende voorraad woningen bestaan die geschikt is voor bewoners die een beroep doen op zorg. Dit verg een extra inspanning van diverse partijen vanwege de toenemende extramuralisering in de komende periode. Ouderen en gehandicapten moeten in voldoende mate gehuisvest kunnen worden en starters moeten een reële kans op de woningmarkt hebben. Daarnaast dragen we vanuit het programma Wonen ook bij aan de realisatie van voorzieningen voor maatschappelijke opvang.
Wat hebben we bereikt
Er zijn in 2013 geen studenteneenheden opgeleverd maar er zijn wel 850 in aanbouw genomen (TPG, Mariënbosch en Sonnehaert). De projecten zullen naar verwachtingen in 2014/begin 2015 worden opgeleverd, waarmee een forse impuls aan goede huisvesting voor studenten wordt gegeven. De gezamenlijke kamercampagne met SSHN, RU en HAN heeft in 2013 226 extra kamers opgeleverd. Er zijn er in totaal 133 woningen opgeleverd waarbij sprake is van een combinatie met zorg, en 130 eenheden met zorg. Onder andere in Huize Rosa, Park Malderborch, en de Boskapel. Het aantal woningen is minder dan de 280 die we in de begroting hadden opgenomen. Oorzaak is vertraging in de planvorming van een aantal projecten. De wijzigingen in het zorgstelsel en de corporatiewereld maken partijen terughoudend om te investeren op dit moment. De regeling voor verbetering van de toegankelijkheid van openbare gebouwen is in 2013 geactualiseerd. Er zijn 10 aanvragen binnengekomen, 9 beschikt en 1 is nog in behandeling. De verwachting is dat het budget voor deze regeling in 2014 wordt uitgeput.
Indicatoren
| Studenteneenheden en woonservice gebieden | Realisatie 2012 | Doelstelling 2013 | Realisatie 2013 |
| 2.1 Aantal woningen met zorg | 190 | 280 | 130 |
| 2.2. Aantal eenheden voor studenten | 231 | 520 | 0 |
| 2.3 Gemiddelde wachttijd SSHN kamer V'veld +H'veld (in maanden) | 6 | 6 | 6 |
| 2.4 Gemiddelde wachttijd SSHN voorkeurscomplexen 1p onzelfstandigen.(in maanden) | 37 | 35 | 37 |
Wat hebben we ervoor gedaan
In 2013 hebben we samen met de SSHN uitvoering gegeven aan de gemaakte prestatieafspraak. Deze is in december met een jaar verlengd om weer in hetzelfde ritme te komen als de afspraken met andere corporaties en de raadcyclus.
Met de SSHN, en de instellingen voor hoger onderwijs is 2x bestuurlijk overleg gevoerd over de studentenhuisvesting. Voortgang van projecten en ontwikkeling van vraag en aanbod worden via dit overleg scherp gemonitord. We hebben verder gewerkt aan planontwikkeling op locaties die in beeld zijn voor huisvesting van studenten of jongeren. De Stichting Huurteams, die controleert op te hoge huren, hebben we financieel ondersteund. Eind 2013 zijn de eerste gesprekken gestart over scenario's voor het kamerverhuurbeleid, naar aanleiding van klachten en initiatieven uit de stedelijke samenleving. In 2014 zal dit tot verdere standpuntbepaling moeten leiden.
In de woonservicegebieden is in overleg met veel partijen verder gewerkt aan zowel fysieke als sociale projecten. Om goed regie te kunnen voeren is in 2013, samen met de corporaties, het planningskader voor wonen en zorg afgerond. Dit kader geeft een beeld van aanbod en tekorten aan diverse vormen van wonen en zorg. Daarmee kan richting en focus worden bepaald in de opgaven voor de komende periode. Begin 2014 vindt over dit kader besluitvorming plaats.
Rechtvaardige verdeling van huurwoningen
Wat hebben we bereikt
In 2013 is de nieuwe Regionale huisvestingsverordening van kracht geworden. Dit is vrij geruisloos gegaan wat er op wijst dat de regeling duidelijk is, en op draagvlak kan rekenen. De communicatie over de nieuwe regels door de Stadsregio, Entree en de woningcorporaties was in orde. Er zijn dan ook betrekkelijk weinig vragen en klachten bij ons binnengekomen. Eén onderdeel van de nieuwe regeling, de criteria voor levensloopgeschikte woningen, bleek in de praktijk niet werkbaar. Dat is in overleg met de corporaties in 2013 aangepast. De informatie in de indicatoren over de resultaten in 2013 is niet zinvol te vergelijken met die uit 2012. De informatie uit 2012 heeft betrekking op gepubliceerde woningen tot de tweede aftoppingsgrens. In 2013, onder de nieuwe verordening, hebben de cijfers betrekking op woningen tot de liberalisatiegrens. Dat is een groter deel van de voorraad. Daarnaast was in 2013 de mogelijkheid om te loten nieuw. In Nijmegen zijn 194 woningen verloot, 12% van alle vrijkomende woningen. Vanaf volgend jaar is het weer mogelijk om cijfers in perspectief te plaatsen.
Indicatoren
| Rechtvaardige verdeling van huurwoningen | Realisatie 2012 | Doelstelling 2013 | Realisatie 2013 | |
| 3.1 Woningen naar starters | 47% | > 40% | 46% | |
| 3.2 Woningen naar primaire doelgroep | 83% | > 75% | 82% | |
| 3.3 Gemiddelde slaagkans | 0,12 | >= 0,12 | 0,09 | |
| 3.4 Slaagkans starters | 0,11 | >= 0,10 | 0,08 | |
| 3.5 Slaagkans primaire doelgroep | 0,12 | >= 0,12 | 0,09 | |
| 3.6 Slaagkans senioren | 0,24 | >=0,25 | 0,20 | |
Wat hebben we ervoor gedaan
In 2013 is in overleg met de Nijmeegse woningcorporaties een werkbare set criteria voor levensloopgeschikte woningen afgesproken. Voor een goede match tussen vraag een aanbod worden seniorencomplexen in 2014 weer voor die doelgroep gelabeld. In 2013 zijn verder een tiental klachten en vragen van burgers om woonruimte afgehandeld.
Wat heeft het gekost
| Wonen | Begroting primitief | Begroting dynamisch | Rekening 2013 | Verschil Bdyn - rek |
| * € 1.000,- | ||||
| Financiële lasten per product | ||||
| Woningbouwbeleid en herstructurering | 2.612 | 5.665 | 5.682 | -16 |
| Doelgroepen | 114 | 67 | 213 | -146 |
| Woonruimteverdeling | 94 | 19 | 23 | -5 |
| Totaal lasten per product | 2.821 | 5.751 | 5.918 | -167 |
| Financiële baten per product | ||||
| Woningbouwbeleid en herstructurering | -1.569 | -4.688 | -4.737 | 50 |
| Doelgroepen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Woonruimteverdeling | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totaal baten per product | -1.569 | -4.688 | -4.737 | 50 |
| Totaal Wonen | 1.252 | 1.063 | 1.181 | -117 |
Toelichting financiën
Het programma Wonen laat per saldo een nadelig a-structureel resultaat zien van € 117.000.
Dit saldo is grotendeels ontstaan door een financiële verwerking - van een programma overstijgende verrekening - met de ISV-reserve. Binnen de andere programma's met ISV bestedingen is hierdoor per saldo sprake van een overeenkomstig voordelig verschil.
De lasten op het programma zijn € 167.000 hoger uitgevallen dan begroot.
- Hogere lasten door een eerdere besteding van ISV-middelen dan begroot. Te weten voor "Aanpak Wonen Boven Winkels" (215k) en "Woningbouw en herstructurering" (140k). Tegenover de hogere lasten staat een hogere onttrekking aan de ISV-reserve.
- Saldo diverse lagere lasten (188k).
De baten op het programma zijn € 50.000 hoger uitgevallen dan begroot.
- Een hogere onttrekking aan de reserve ISV (254k)
- Saldo diverse lagere baten (204k)
Begrotingsrechtmatigheid
De overschrijding op de lasten van 167k is grotendeels ontstaan door een financiële verwerking - van een programma overstijgende verrekening - met de ISV-reserve. Binnen de andere programma's met ISV bestedingen is hierdoor per saldo sprake van een gering voordelig verschil.
Begrotingswijzigingen van primitief naar dynamisch
| 1021 Wonen bedragen * € 1.000- | Besluit niveau | Besluit datum | agenda punt | Baten | Lasten | Saldo |
| Primitief | -1.569 | 2.821 | 1.252 | |||
| Wijzigingen | -3.119 | 2.930 | -189 | |||
| BW-01225 Verzelfstandiging RUD naar ODRN | Raad | 26 jun '13 | 90/2013 | 0 | 0 | |
| BW-01263 Voorjaarsnota 2013 | Raad | 26 jun '13 | 90/2013 | -3.119 | 3.119 | 0 |
| BW-01265 Voorjaarsnota 2013 technische wijzigingen | Raad | 26 jun '13 | 90/2013 | -150 | -150 | |
| BW-01288 Najaarsnota 2013 | Raad | 20 nov '13 | 143/2013 | -263 | -263 | |
| BW-01289 Najaarsnota 2013 technische wijzigingen | Raad | 20 nov '13 | 143/2013 | 224 | 224 | |
| Totaal 1021 Wonen | -4.688 | 5.751 | 1.063 |
Risico's
Naast de risico's die te maken hebben met een vertraagde planontwikkeling van woningbouwlocaties, met name Waalsprong en Waalfront, hebben zich in 2013 geen nieuwe risico's aangediend.