Grondbeleid

VISIE OP GRONDBELEID

Het programma Grondbeleid neemt fysiek ruimtelijke projecten in ontwikkeling en voert deze uit. Hierbij is er een relatie met andere programma’s binnen de gemeentelijke begroting. Belangrijke programma’s zijn onder meer: Ruimte & Cultuurhistorie, Wonen, Economie & Toerisme, Sport, Onderwijs en Mobiliteit.

De manier waarop we dit grondbeleid uitvoeren is uitgebreid omschreven in de Kadernota Grondbeleid die in juni 2010 door uw Raad is vastgesteld.

Hierin gaan we niet alleen uit van faciliterend grondbeleid, waarbij we gebruik maken van “publieke” instrumenten, maar kiezen we ook soms voor een actieve, ontwikkelende en daarmee risicodragende rol van de gemeente. Dit kan zelfstandig of via samenwerking met marktpartijen en deelnemingen in een PPS, zoals Waalfront, of via een gemeenschappelijke regeling, zoals Bijsterhuizen. In de actieve rol verwerven we gronden, ontwikkelen we plannen en maken we terreinen bouwrijp en verkopen deze.

De beoogde maatschappelijke effecten van dit Grondbeleid zijn:

· Een groter aanbod van woningen voor de doelgroepen die daar het meeste behoefte aan hebben, door middel van de productie van bouwrijpe grond en de ontwikkeling van stedenbouwkundige plannen.

· Scheppen van fysieke ruimte voor de realisatie van voorzieningen, scholen, kantoren, bedrijfshuisvesting en andere werkgelegenheidslocaties.

· Realisatie van structuurbepalende, stedelijke ontwikkelingsprojecten, zoals de Stadsbrug, de Waalsprong, Plein 1944, Parkeergarages, Centraal Station, Waalfront en HOV, die initiërend zijn voor de lange termijn ontwikkeling van de stad.

Projecten worden door het gemeentelijk Ontwikkelingsbedrijf voorbereid, tot uitvoering gebracht en financieel afgewikkeld.

De planexploitaties van deze projecten, die altijd meerdere jaren doorlooptijd kennen, leggen we als document ter vaststelling aan uw Raad voor.

Voortgangsrapportage Grote Projecten

Op 20 juni 2012 heeft de gemeenteraad bij de behandeling van de Perspectiefnota 2013 de motie “Beter sturen door betere informatie” aangenomen. De motie roept op tot het voorleggen van een voorstel ten aanzien van een nieuwe opzet van de VGP. Overleg hierover heeft geleid tot inhoudelijke en procesmatige aanpassingen. Inhoudelijk dient de VGP als volgt te worden aangepast:

• Een integraal overzicht ten aanzien van Wonen en Bedrijventerreinen wordt opgenomen (m.a.w. hoe stroken de planexploitaties met het vigerende beleid op die terreinen)
• Nadere financiële informatie verdwijnt in de nieuwe versie en zal digitaal beschikbaar gesteld worden
• Bezien zal worden in hoeverre de rubricering van planexploitaties op stadsdeel kan plaatsvinden.

Procesmatig is afgesproken dat het VGP voortaan in januari/februari van elk jaar verschijnt, waarbij de peildatum 1 oktober van het daaraan voorafgaande jaar is. De ontwikkeling van de boekwaarde tussen 1 oktober en 1 januari wordt ingeschat. In mei – peildatum 1 januari – volgt vervolgens een update waarin de belangrijkse ontwikkelingen en afwijkingen worden gemeld ten opzichte van de peildatum 1 oktober; in de kern een confrontatie van de ingeschatte boekwaarde met de werkelijke boekwaarde. In oktober verschijnt vervolgens de risiconota. Eind 2013 is het eerste VGPin deze opzet verschenen.

ONTWIKKELINGEN

Ondanks de minder goede economische vooruitzichten, blijft Nijmegen zich de komende jaren verder ontwikkelen. Vernieuwing, groei en ontwikkeling van de stad zijn noodzakelijk om de kwaliteit en het voorzieningenniveau van de stad Nijmegen te behouden en waar mogelijk te versterken. In 2013 zijn 1019 nieuwbouwwoningen opgeleverd.

Centraal hierbij staat het economisch perspectief, een kwalitatief goede woning, in een ongedeelde stad, die goed bereikbaar is, met duurzaamheid als een belangrijk uitgangspunt.

Bij veel van deze projecten speelt grondbeleid een belangrijke rol. Grote projecten als de Waalsprong, Waalfront, TPG/Doornroosje, Plein 1944, Winckelsteegh zijn in dit verband belangrijke projecten.

Nijmegen omarmt de Waal

Het accent ligt bij de uitvoering van projecten die onderdeel uitmaken van het grotere kader “Nijmegen omarmt de Waal”. Een opgave die bestaat uit een aantal grote gebiedsontwikkelingen, te weten: Waalsprong, Waalfront, de Oversteek en de dijkteruglegging. In de Waalsprong bouwen we nog zo’n 8.000 tot 9.000 woningen tot medio 2027.

De woningbouw moet in de Waalsprong nog verder op gang komen. De uitvoering van de Waaijer ( landschapszone) krijgt verder zijn beslag.

Begin 2014 wordt de eerste paal voor de Handelskade, terrein De Gelderlander (ca. 540 Woningen en 2800 m2 comm. voorzieningen) voorzien. De Oversteek is in 2013 in gebruik genomen.

De dijkteruglegging is in 2013 in uitvoering genomen.

Maatschappelijk Vastgoedprojecten

De realisering van de Donjon is weer een stap dichterbij met het tekenen van contracten. In overleg met de Rijksdienst voor Monumentenzorg en een aantal marktpartijen werken we verder aan de voorbereiding van dit project en het zichtbaar maken van de cultuurhistorie van Nijmegen.

De nieuwbouw van Doornroosje met daarboven studentenwoningen is gestart en zal in 2014worden opgeleverd. Tot 2014 verwachten we dat er zo’n 5 tot 8 nieuwe scholen gerealiseerd gaan worden door de scholen.

De nieuwbouw van het Geldershof en de nieuwe Prins Mauritsschool (Zwanenveld 25e straat) zijn medio 2013 opgeleverd . De bouw van het Mondial College in Lindenholt Noord en de eerste fase van het Montessori College aan de Kwakkenbergweg is in volle gang en zullen medio 2014 in gebruik worden genomen.

Zwembad Oost is medio 2013 opgeleverd en geopend.

De bouw van het voorzieningenhart Waterkwartier is in volle gang. Medio 2014 zal het voorzieningenhart in gebruik genomen worden.

ECONOMISCHE ONTWIKKELING 2013

De realiteit van vandaag is dat de economische groei bescheiden is of stagneert.

Ook in Nijmegen zijn de gevolgen hiervan merkbaar. Projecten komen moeilijker van de grond en worden in kleinere eenheden en langzamer gerealiseerd. Ook de uitgifte van bedrijfsterreinen is sterk teruggelopen.

We doen er alles aan om de productie van woningen, bedrijvigheid, detailhandel en dergelijke op gang te houden.

De verwachtingen voor 2014 zijn moeilijk in te schatten. De economische groei lijkt iets toe te nemen maar is broos. De afzet van woningen komt nog moeilijk op gang. Dit is voor een belangrijk deel terug te voeren op de economische crisis en het beperkte vertrouwen van de consument. Herstel van de woningmarkt vanaf 2015 wordt voorzichtig aan weer verwacht in media. We blijven de ontwikkelingen monitoren en hier op reageren.

Het is in dit verband overigens belangrijk om te melden dat de meeste lopende gemeentelijke planexploitaties ‐ met de inzichten van nu en met op onderdelen wellicht enige vertraging ‐ gewoon uitgevoerd blijven worden.

Voor de Waalsprong is het van belang dat de realisatie van woningbouw op gang blijf en de komende jaren gaat stijgen als de economie aantrekt. Een duidelijke prioritering op de projecten in de Waalsprong en Waalfront ondersteunt de afzet van kavels. Ook is het van belang dat er perspectief komt op de realisatie van de centrumvooorzieningen. Verder blijven we succesvolle instrumenten (zoals Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen) inzetten en nieuwe wegen zoeken om de woningbouw te stimuleren. De realisatie van de landschapszone incl. Voorzieningen als bioscoop en welness en de realisatie van de dijkteruglegging zijn ook een goede stimulans voor het wonen in de Waalsprong.

Ook voor het Waalfront zal bijsturing en aanpassing op onderdelen onontkoombaar zijn. Neemt niet weg, dat de eerste fase Waalfront bij de Handelskade in 2014 in ontwikkeling komt.

RESERVES EN RISICO’S

Eind 2013 zijn er ongeveer 48 planexploitaties in uitvoering. Daarnaast zijn er planexploitaties in ontwikkeling (de PIO's), die bij gebleken haalbaarheid en uitvoerbaarheid ter vaststelling aan uw Raad worden aangeboden of leiden tot, door het College af te sluiten, overeenkomsten.

Om de risico’s van deze exploitaties af te dekken hebben we de Saldireserve.

Op basis van de risiconota Ontwikkelingsbedrijf 2013, die in het najaar van 2013 is vastgesteld door uw Raad, zijn de risico’s binnen de lopende planexploitaties opnieuw tegen het licht gehouden. Dit alles in het licht van de economische omstandigheden. Hierin zijn aanvullende maatregelen en beheersmaatregelen opgenomen, die er voor moeten zorgen dat de lopende planexploitaties de komende jaren adequaat en onder beheersbare condities kunnen worden uitgevoerd.

Dit heeft ook consequenties voor het weerstandsvermogen.

HOE GAAT RISICOBEOORDELING

Bij de Voortgangsrapportage Grote Projecten en bij herzieningen van planexploitaties maken we per project een risicobeoordeling. Per project bekijken we dan de negatieve risico’s zoals kostenstijgingen, hogere verwervingsprijzen, opbrengstverlaging (markt) en de bijsturingmogelijkheden.

Dit leggen we naast een beoordeling van de totale projectenportefeuille. Wat vervolgens aan gekwantificeerde financiële risico’s overblijft, moet kunnen worden afgedekt in de Saldireserve

Evaluatie

Op 20 juni 2012 heeft de gemeenteraad bij de behandeling van de Perspectiefnota 2013 de motie “Beter sturen door betere informatie” aangenomen. De motie roept op tot het voorleggen van een voorstel ten aanzien van een nieuwe opzet van de VGP. Overleg hierover heeft geleid tot inhoudelijke en procesmatige aanpassingen.

Procesmatig is afgesproken dat het VGP voortaan in januari/februari van elk jaar verschijnt, waarbij de peildatum 1 oktober van het daaraan voorafgaande jaar is. De ontwikkeling van de boekwaarde tussen 1 oktober en 1 januari wordt ingeschat. In mei – peildatum 1 januari – volgt vervolgens een update waarin de belangrijkse ontwikkelingen en afwijkingen worden gemeld ten opzichte van de peildatum 1 oktober; in de kern een confrontatie van de ingeschatte boekwaarde met de werkelijke boekwaarde. In oktober verschijnt vervolgens de risiconota.

Risiconota

Er is in de risiconota uitvoerig ingegaan op de economische situatie met cijfers en feiten. Verwacht wordt dat het economisch herstel ongeveer een jaar vertraagd, in vergelijking met de inschattingen ten tijde van de Risiconota 2012. De vastgoedmarkt stagneert en voor 2014 wordt een licht negatieve prijsontwikkeling verwacht. Op grond van de raadsmotie ‘parameters maken in de Waalsprong’ van 26 juni 2013 zijn de voorgestelde parameters op plausibiliteit getoetst door de accountant.

Gelet op de onzekerheid van de economische ontwikkeling zijn in de Risiconota twee alternatieve scenario’s getoond: een negatief scenario en een scenario van voortdurende stagnatie. Jaarlijks wordt een Risiconota opgesteld.

WINST‐ EN VERLIESNEMING

Voor winst‐ en verliesneming binnen het Ontwikkelingsbedrijf hanteren we het voorzichtigheidsbeginsel: bij te verwachten verliezen treffen we direct een voorziening.

Een verwachte winst nemen we pas aan het eind, wanneer de winst is gerealiseerd.

Tussentijdse winstneming passen we alleen toe, indien de boekwaarde van het onderhanden werk negatief is en er dus een bijna zeker voordelig financieel resultaat gaat ontstaan.

Deze tussentijds te nemen winst wordt bepaald door de negatieve boekwaarde van het onderhanden werk te verminderen met de contante waarde van de nog te maken kosten in de planexploitatie. Hierbij wordt tevens een risicobeoordeling gemaakt, die mede bepaalt of tussentijdse winstneming mogelijk is, en de bedragen van de tussentijds te nemen winst worden op duizendtallen afgerond.